אחד מחוקי הברזל העתיקים והידועים ביותר בעולם הנדל"ן המקצועי קובע אמת פשוטה: את הרווח האמיתי עושים ביום הקנייה. בעוד שהמשקיע החובב שואל את עצמו "בכמה אוכל למכור בעתיד?", הכרישים הוותיקים של השוק מחפשים את הזדמנויות המחיר היום – את המקומות שבהם ניתן לרכוש נכס במחיר נמוך משמעותית משוויו הריאלי כבר ברגע החתימה.
אבל איך בכלל אפשר למצוא עיוות מחיר כזה בשוק נדל"ן רותח כמו בישראל? התשובה לא נמצאת במיקום הגיאוגרפי, אלא במודל הכלכלי.
כוח הקנייה הסיטונאי שובר את השוק
במצב רגיל, משקיע פרטי עם הון עצמי של 200,000 או 300,000 ₪ מגיע לשוק כ"קונה קצה" בודד. הוא נאלץ לשלם מחיר קמעונאי מלא, שכולל עלויות שיווק כבדות ומגלם בתוכו כבר את הרווח העתידי של היזם.
השינוי הדרמטי קורה כאשר קבוצה חזקה וסגורה של משקיעים מרכזת את כוח הקנייה שלה וניגשת ישירות לבעלי הקרקע המקוריים. בזכות המודל הסיטונאי הזה, נפתח חלון הזדמנויות קצר "מתחת לרדאר" המאפשר למשקיעים מהשורה לדלג על פערי התיווך, ולרכוש זכויות בקרקע במחיר חסר תקדים של כ-30% פחות למ"ר – המחיר שהמשווקים באזור קונים בו – ולקנות במחיר של מי שמוכר לך.
מדובר בחיסכון מיידי של כמעל ל-1,000 ₪ למ"ר (וכן אתם חוסכים מעל ל-100,000 ש״ח בעיסקה של 100 מטר), בהשוואה למחיר שבו נמכרות קרקעות דומות בשוק החופשי על ידי משווקים אחרים באותו התא שטח בדיוק. מי שעומדת מאחורי הפיצוח הזה והבאת העסקה הסיטונאית היא חברת השקעות הנדל"ן ERRA (אררה), שפועלת כ"הייטק של עולם הנדל"ן". החברה משתמשת במערכות טכנולוגיות מתקדמות כדי לאתר ההזדמנויות כלכליות מעניינות, מנהלת מו״מ עבור השותפים שלה וקונה במחיר סיטונאי כמות גדולה, והיום מאפשרת נקודת כניסה החל מ-260,000 ₪ בלבד – כאשר חברות שיווק אחרות – מוכרות את אותו הקרקע באותו הגודל – ב-350,000 ש״ח עד 420,000 ש״ח. מחיר שמייצר לרוכשים הגנה פיננסית חסרת תקדים ורווח מובנה של כ-31% כבר במעמד החתימה.
למה הדאטה הובילה את אררה דווקא לכפר יונה מערב?
לאחר שאררה ייצרה את יתרון המחיר המטורף של ה-30%, נשאלת השאלה: למה המערכות הטכנולוגיות והאנליסטים של החברה סימנו דווקא את עתודת הקרקע של כפר יונה מערב כיעד הבא?
התשובה מורכבת משני גורמים קריטיים: ודאות תכנונית גבוהה ופוטנציאל צמיחה יוצא דופן.
ודאות ותמיכה ממשלתית: הקרקע המדוברת אינה "חקלאית" על הנייר עם סימן שאלה, אלא נמצאת בשלב מתקדם של תוכנית מפורטת (שלב 3). מדובר בפרויקט ענק בעדיפות לאומית המקודם בשיתוף פעולה מלא של עיריית כפר יונה יחד עם החברה הממשלתית "דירה להשכיר" לבניית 7,500 יחידות דיור על פני כ-1,500 דונם. הגיבוי הממשלתי הזה מפחית בצורה דרמטית את הסיכון הרגולטורי הרגיל.
הצמיחה הדמוגרפית בשרון: לפי תוכניות המתאר, כפר יונה צפויה לשלש את גודלה מ-30,000 תושבים לכ-90,000 תושבים עד שנת 2040, לצד הקמת 3.1 מיליון מ"ר של שטחי מסחר, תעסוקה והייטק.
השילוב בין שלב תכנוני מתקדם (שמפחית אי-ודאות) לבין מחיר כניסה סיטונאי, מייצר את פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר בשוק כיום – צפי זינוק של עד 258% בערך הקרקע (הגעה לשווי של 9,300 ₪ למ"ר עם התקדמות האישורים).
ביטחון מוחלט מאחורי המספרים
כחלק מה-DNA של ERRA, החברה לא מוכרת סיפורים אלא מנגישה דאטה ושקיפות מלאה. כדי להעניק שקט נפשי מוחלט, כל התהליך מלווה בחשבון נאמנות בנקאי מבוקר בבנק מוביל (כמו מזרחי טפחות), דוח שמאות מחמיר לפי תקן 22, ורישום מלא של תתי-החלקות בטאבו פרטי על שם המשקיע.
החלון להצטרפות לקבוצה הסגורה ורכישה במחיר הסיטונאי פתוח לימים הקרובים בלבד, או עד לגמר מלאי הזכויות המוקצות לקבוצה בעסקה זו.
אל תיתנו לכסף שלכם להמשיך להישחק בעו"ש בזמן שכוח קנייה מרוכז מאפשר לכם לייצר רווח כבר ביום הקנייה.
רוצים להצטרף לרכישה ולראות את המספרים של עסקת כפר יונה יחד עם המומחים של ERRA? השאירו פרטים לפגישת ללא כל התחייבות >>
